纵观目前的房地产行业，房地产企业要想在行业站稳脚跟，离不开房地产企业自身的稳健经营。在近期发布2022年半年报的房企中，中骏、龙湖、美的等是少数几家尚未出现债务违约的民企，堪称50强中的“优等生”房屋公司。不难发现，这些房企之所以能够顺利度过周期，与房企自身坚守现金流和财务安全的底线是分不开的。
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01 首批“三条红线”达标
2020年8月，央行、银保监会等机构出台新规控制房企有息负债增长，设置“三条红线”，房企负债率超标将缩小债券发行规模。
“三条红线”是指资产负债率不超过70%，净负债率不超过100%，剔除预收款项后现金与短期负债率大于1。
根据三条红线的接触情况，房企分为红橙黄绿四个板块。三个指标分别对应整体风险、长期风险和短期风险，是对房企融资端的精准把控。
彼时，按“扣除预收账款后的资产负债率”指数，房地产龙头企业中排名前三的分别是建业（00832.HK）、富力地产（02777.HK）和中南。建筑（.SZ）；从净负债率和现金短期负债率两个维度来看，可以说富力地产是龙头房企中风险最高的。
相反，幸存下来的优质房地产企业是2020年底首批达到“三条红线”绿色标准的企业。
其中，截至2020年末，龙湖集团净负债率为46.5%，扣除预收账款后的资产负债率为67%，现金短期负债率为4.24倍， “三条红线”全部达标。
同期，中骏集团剔除预收账款后的资产负债率为68.7%，净负债率为59.2%，现金与短期负债率为1.3，也属于绿色。
2016年至2020年，中骏集团净负债率分别为80.2%、71.8%、60.4%、60%和59.2%。可以看出，在融资新规出台之前，其净负债率持续下降。
此外，金汇控股、越秀地产（00123.HK）、金地集团（.SH）、华润置地（01109.HK）等房企也在首批绿色档案名单中。
可以看出，在融资新规出台之前，优秀的房企在境内外融资和财务杠杆上都保持了足够的克制，没有用高杠杆来解渴，这成为成功破局的先决条件。通过行业下行周期。
2022年半年报数据显示，上市房企50强中，“三条红线”均为绿色民营房企，仅龙湖集团、滨江集团（.SZ）、新诚控股（.SH） )，留下旭辉。旗下有7家控股集团（00884.HK）、中骏集团、仁恒置地和宝龙地产（01238.HK）。
02 合理的债务结构
今年是房地产企业集中偿还债务的一年。据科瑞统计，预计2022年房企到期债务约9603亿元，债务集中到期压力较大。
房地产企业在控制有息债务总量的同时，要积极调整长短期债务结构，通过减少短期债务、适当增加长期债务，构建更健康的债务结构。
长短期债务结构比例方面，根据半年报数据，中骏集团短期债务占比27.18%，长期债务占比72.82%，短期负债率为2.68。
长期负债率方面，中骏集团高于同规模房地产公司金汇控股，长期负债率接近3倍，略低于龙湖集团、碧桂园和其他示范性私人住房公司。民营企业的债务结构比较优。
2022年上半年，房地产行业融资压力较大2022上市房企三道红线统计，新城控股也借机积极减息负债，优化债务结构。
半年报显示，截至2022年6月末，新城控股有息负债822亿元，同比减少191.6亿元，其中短期有息负债25.777亿元，其余为长期有息负债。
从融资成本来看，融资成本最低的30家房企中，只有龙湖集团、美的地产、滨江集团、碧桂园、中骏集团等民营房企上榜。
此外，面对行业新格局，不少房企能够稳健发展，与其秉持的多轮驱动战略不无关系。
例如，新城控股坚持“住宅+商业”的两轮驱动战略。住宅开发与商业运营优势互补，共同打造公司可持续发展的核心竞争力。
2017年，中骏集团将商场和长租公寓两项业务提升到企业发展的战略高度，正式提出“一体两翼”战略，明确聚焦房地产开发和新零售中骏世界城购物中心。而长租公寓则是两翼的转型协同发展战略，开启了第二条商业曲线。
于亮在万科中期业绩发布会上还表示，发展、运营、服务并重的战略已成为万科在新发展阶段的重要优势。
2022年上半年，龙湖集团多元化业务收入110亿元，同比增长26%，高于2018年A股房企排名第10位的滨江集团营业收入。同一时期。
在房地产行业处于下行周期之际，这些房地产公司多元化发展战略的优势进一步凸显。
03 盈利能力强
此前，房地产行业通过土地升值和房价上涨实现了更高的利润率。如今，由于地价高、房价调控受限、销售不振，不少上市房企利润下滑甚至亏损，盈利能力恶化。
2022年上半年，115家房企平均销售毛利率为25.33%，同比下降4.73个百分点；平均净销售利润率为-10.7%，同比下降10.32个百分点。
目前，上市房企前30名中，毛利率超过20%的只有15家。排名前两位的房企分别是路劲（01098.HK）和雅居乐（03383.HK），毛利率分别达到36.4%和23.4%。
中骏集团在上市民营房企中排名第三，归属母公司净利润12.74亿元，毛利率22.2%。这一成绩甚至领先于万科、碧桂园、龙湖等房企龙头。
中骏毛利率
在衡量企业盈利能力的另一项指标中，中骏集团的净利润率为10.03%2022上市房企三道红线统计，在上市房企30强中排名第九，甚至优于美的地产、新城等示范民营企业。
2022年对于很多房企来说，将是挑战与机遇并存的一年。中骏、龙湖、美的等优质房企凭借财务杠杆率低、负债结构合理、盈利能力强、多元化发展等优势，在房地产行业表现出良好的增长韧性。未来，这些房企将继续保持稳健的经营态势，进行合理的战略布局，坚持长远眼光，勇于攻坚克难，不断实现品牌向上发展。
